物流园区策划通常首先提出的是战略策划，然后是战术策划。所谓战略策划好比是物流园区的谋略计划，就是在未来的发展过程中，它着眼的是核心竞争力的可持续发展。所以从这点看来，战略策略是非常重要的。对于物流园区项目发展战略来说，仅仅有一两个好的战略策划还是远远不够的，还需要进行一系列的战术策划和策略。
客户定位与招商策略九大需求来确定:
1.以市场的需求为导向的功能定位来确定。
2.按提供专业物流服务相关配套目标来确定。
3.依据物流园区提供服务区域内企业的主要物流业务需求来确定。
4.主要依据承接公路散、杂货的转运、配送、分拨中心业务需求来确定。
5.依据服务功能、服务内容、相关配备的完善、运作体系、设备先进程度来确定。
6.是以支持保障商贸和城市生产生活的配送、大型连锁分拨中心业务需求来确定。
7.是以跨区域的长途运输和城市配送体系之间的转换枢纽为主要物流业务需求来确定。
8.是以多种运输方式骨干线网交汇的中转枢纽主要物流业务需求和物流服务需求来确定。
9.依托港口、机场和陆路口岸，与集装箱运输和海关监管通道相结合的大型转运枢纽的主要物流业务需求来确定。
细分领域有铁路、港口、航空、公路、公铁联运、公铁水联运、保税、农业、农副产品、农资、粮食、冷链、水产品、钢铁、金属、医药、烟草、汽车、装备、能源、煤炭、化工 、转运、存储、配送、流通加工、 生产、 综合、专业市场、国际、枢纽、城市配送、快递、电商等。
客户定位和招商策略只能是初步界定，因为实际上物流园区开发项目的服务对象和服务范围并非仅仅是一个绝对准确的划定范围，因此多数物流园区开发策划往往同时具有交叉定位，而以其中某一种为主。物流园区开发项目根据不同的分类标准，可以划分出不同的类别。一般物流园区开发项目分类可以按以下几种方式划分。
物流园区开发项目政府主导型与市场主导型。物流园区开发项目有些是政府主导型的，如：中国西部现代物流港；物流园区开发项目有些是市场主导型的
基于物流产业的物流园区开发项目与基于其他产业的物流园区开发项目。大多数的物流园区开发项目都是基于物流产业的，以物流企业为主体；中山天润物流园区以物流企业为主体；通辽金港物流园区是基于其他产业的物流园区。
综合化物流园区开发项目和专业化物流园区开发项目。具体体现在物流功能、服务功能、运行管理体系等多方面的综合，体现其现代化、多功能、社会化、大规模的特点，而不同物流园区开发项目的专业化程度提高则表现出现代化和专业化的基本属性。
