从1979年蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮至今，我国工业园到产业地产已经走过了四十年，一直伴随着国内经济建设稳健快速发展。产业园区已经成为经济增长的重要引擎与创新引领。
各国产业园区发展
产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域，是工业化进程带来的特定产物。最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命，成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。
二战以来，各国通过制定各种工业区域开发政策建立起产业园区。在日本称为“工业团地”，在中国香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“产业地产”。自20世纪70年代开始，产业地产在世界范围内迅速发展，现在已经成为经济发展的重要空间形式。
纵观世界产业地产史可以发现，发达国家与发展中国家的产业园区发展背景各异：发达国家的城市郊区产业地产开发是在1955年之后，随着内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的；在20世纪末的发展中国家，随着新国际分工的深入、产业转移，出口加工区开始设立。
各国设立产业园区的目的却不尽相同—推动经济发展。这些园区给各国经济增长带来极大助力，比如最有名的美国硅谷，前身是斯坦福科学园，为世界上第一个高科技工业园。硅谷建立于1951年，到1998年时，硅谷地区获得的投资已经占了美国信息技术投资的1/3以上。早在2000年，硅谷数万家高科技公司中，前150家大公司当年的销售总额就高达3000亿美元，盈利400亿美元。
裕廊工业区成立于1961年，在新加坡的崛起中做出了巨大贡献。二战结束后，新加坡是一个工业基础落后的弹丸之地。为了改变这种面貌，新加坡开始建立开发区。经过五十多年的发展，裕廊工业区最终发展为产业多元、功能完备成熟的城市化区域，这不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活需求。
日本筑波科学城，是日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标而建立的日本第一科学城，也是全球典型的以科研机构和高校为主体的世界级国家科研中心，日本全国30%的科研机构、40%的科研人员、50%的政府科研投入都集中在筑波。同硅谷一样，筑波也是全球人才、资金、技术的高度密集之地，但其特点是政府主导，而不是市场驱动，体现在“三个集中”：国家级科研机构集中、政府投入集中、科研功能集中。
国内产业地产的概念与分类
1979年，蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮。1980年4月1日，经由国务院批准，香港招商局成立的蛇口工业区筹建指挥部，宣告中国第一个工业区的诞生。时任招商局副董事长袁庚带领蛇口工业区开展全面的改革探索。
2003年，联东集团率先提出了我国产业地产的完整概念。联东对产业地产的定义是：围绕着产业的微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
2.1 狭义的产业地产
工业地产是狭义的产业地产，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括生产型、仓储型及办公型三种类型。
（1）生产型
生产型园区是直接为制造业企业进行工业生产而建设的产业园区，形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公，研发物业载体为主。
最典型的生产型园区是成立于1994年的苏州工业园区。苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约80.78万。近年来，该园区大力发展高端高新产业，尤其是智能制造板块，推动制造工厂向企业总部转型。百度、华为、滴滴、科大讯飞、苹果、微软等都在园区设立了人工智能相关领域研发或创新中心。
（2）仓储型
即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。
目前国内物流地产已形成了如下竞争格局：以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯规模可谓物流地产的霸主。截止2018年3月，普洛斯已进入38个城市，开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。
（3）办公型
即商务园区，以商务办公功能为主，吸引中小企业及大型企业功能单元入驻，形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。
我国最典型的办公型园区是亿达中国旗下的商务园。亿达中国第一个商务园是1998年开发的大连软件园，也是大连市第一个商务园。目前，亿达中国已在全国15城开发运营了30个商务园区，成为名副其实的商务园区之王。
2.2 广义的产业地产
随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生改变，产业地产不再只是进行最基本的工业厂房、物流基地的开发，而是升级为“片区开发”的概念，涉及整个片区的建设，包括区域内商业地产和住宅的打造。而“片区开发”的本质是园区代行政府职能。
产业综合体和产业新城应运而生，即从原先单一产业功能出发，逐步增加、附着、提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能。
2.3 国内产业园的分类体系
经过了40年的发展，我国建立了完备的园区体系。从功能分类来看，可分为2类：承担特定功能的产业园区和具备综合功能的产业园区。承担特定功能的园区有7种类型：经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监管区、边境经济合作区、台商投资区、旅游度假区和自由贸易区；而承担综合功能的园区有：经济特区和国家级新区。其中，海关特殊监管区又包括：保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、跨境工业区、出口加工区和保税物流中心。
经济引擎与创新引领
产业园区对经济社会发展的贡献是全方位的，“先有蛇口，后有深圳”，深圳是中国设立的第一个经济特区，是改革开放的窗口，而蛇口则早于深圳，是经济改革的第一个试验区。产业园区肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设重要使命，为中国产业经济发展探索了成功的经验与模式。
3.1 产业园区是经济增长的重要引擎
作为所在地区的经济发动机，产业园区是我国经济增长的重要引擎。2016年，全国共计365家国家经开区和高新区，两类国家级园区的合计GDP为170946亿元，占全国GDP比重的22.97%，相当于中国近四分之一GDP是由产业园区所创造的；两类国家级园区合计上缴税收为29327亿元，占全国总税收的 25.31%，成为了国民经济的主要载体。
作为“一带一路”的倡议者，产业园区更是全球经济高速发展的重要引擎。2017年5月15日，习近平总书记在“一带一路”国际合作高峰论坛上表示，在“一带一路”建设过程中的实体经济合作方面，要大力推进经济走廊建设，办好经贸、产业合作园区，进一步促进投资、聚合产业、带动就业，走创新发展之路。截至2017年3月，“一带一路”沿线20个国家已建有56个经贸合作区，占所有在建境外合作区总量的72.7%，累计投资185.5亿美元，入区企业1082家，总产值506.9亿美元，为当地创造就业岗位约18万个。
“一带一路”沿线部分重点园区
3.2 产业园区是创新发展的重要引领
产业园区重点发展新兴产业，创新引领经济转型。除了体量上的贡献，产业园区还为我国加快转变经济发展方式找到了一套行之有效的模式，即以高新技术产业和现代服务业为主导，发展新型产业集群，创新产业园区发展。高新区和经开区两类园区的产业类型，主要表现为七大战略性新兴产业。
2017年标杆型经开区、高新区主导产业
产业园区是我国科技资源、研发活动、创新成果最为密集的地区。经过近40年的发展，产业园区培育了一批具有较高影响力的高新技术成果和企业，并已经成为代表我国抢占国际科技制高点的优先区域。
高新区以促进技术创新为己任，近年来成果显著。国家高新区内共有国家级科技企业孵化器450家，占到国家级孵化器总数的 52.1%。国家级高新区逐步成为全国企业创新成果最丰硕的地区，成为我国高新兴技术产业、技术创新与专利的主要贡献者。
产业园区提供了高新技术企业发展的沃土。北京中关村、上海张江、苏州工业园区、深圳高新区、武汉东湖高新等园区崛起，成为具有全球影响力的集成电路、生物医药、电子信息、半导体等产业基地，并由此培育了华为、联想、百度等行业巨头以及一批细分领域中的核心企业。
