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李克强总理指出了8条明路!给房地产

发布时间:2019-10-29 点击数:137
       十三届全国人大二次会议上,国务院总理李克强作了政府工作报告(以下简称《报告》)。以下,是对《报告》的解读(其中,蓝字为报告原文,黑字为解读):


01


宏观层面:

经济仍然在高速增长

减税政策是直接利好

 

       今年经济社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长6%-6.5%;城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率5.5%左右……

 

解读:

       如果和自己比,过去几年我国经济增速确实有所回落。然而,放眼全球,中国的经济增速依然位居前列。

       2018年,我国GDP总量超过90万亿人民币(增速为6.6%),折合约13万亿美元,相当于美国2000年的经济体量,当年美国的GDP增速为4.1%。相比之下,同等经济体量的中国领先2.5个百分点。

 

       2019年,我国GDP的增长目标是6%-6.5%。按照6%左右的速度再增长4年左右,大约在2022年前后中国将跨越中等收入陷阱、跨入发达国家俱乐部(按世界银行标准,发达国家人均GDP门槛约为1.25万美元)。

 

       为达成经济增长目标,今年有一系列的政策为其保驾护航:


1、积极的财政政策:今年赤字率拟按2.8%安排,比去年预算高0.2个百分点;


2、货币政策由去年的“保持中性”转变为“稳健的货币政策要松紧适度,并强调“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要”;


3、实施大规模的减税,将制造业等行业现行16%的税率降至13%,将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元,以减轻企业负担、激发市场活力,拉动经济增长……

 

       只要经济稳健增长,房地产就没问题——即便局部市场可能存在泡沫(房价高),只要分母(收入)大了,自然也就消化掉了。


       各行业减税,将显著提升人们的购买力,自然也可以拉升住房需求。


       另外,对建筑业减税,将直接对建筑、房地产行业产生刺激作用!



02


人口层面:

每年一千多万人进城

城镇化红利还有10年

 

       (2018年)新型城镇化扎实推进,近1400万农业转移人口在城镇落户。

       (2019年)深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

 

解读:

       与往年相比,今年《报告》对于房地产的表述,置于“城镇化”的章节中,不再单列,次数较少,整体基调相对平稳。

 

       这其实一点也不违和。过去20年,我国房地产发展最大的动力,就是城镇化。国外率先完成城市化的国家之经验表明:城镇化率要达到70%,才会放缓。


       截至2018年末,我国城镇化率为59.58%。按照一年提高1个百分点的速度,我国的城镇化,还有10年左右的高速增长机会。

 

       根据《报告》中的数据,去年近1400万农业转移人口在城镇落户。这些人都是想要在城里买房子的。这也是很多房企依然将三四线作为其主战场的底层逻辑。

 

       2019年,仍然会有一千多万的农民成为市民。他们的首套置业需求,以及先前进城的市民的改善需求,都是实实在在的。

 

       此外,《报告》还要求,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。这对布局保障住房建设和旧改的房企来说,这也是实实在在的机会。


03


区域层面:

长三角一体化上升为国家战略

三大城市群仍有红利待释放

 

       京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。

       落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。

       将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。

 

解读:

       前不久,粤港澳大湾区发展规划纲要发布,引发巨大关注。


       《报告》要求在深入推进城镇化的过程中,要坚持以中心城市引领城市群发展。


       结合前不久,国家发展改革委发布关于培育发展现代化都市圈的指导意见。意见中指出,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认,加快消除城乡区域间户籍壁垒,统筹推进本地人口和外来人口市民化,促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

 

       这意味着,都市圈/城市群的红利还将持续释放。


       过去几年,众多城市开启了“抢人大战”。


       人的聚集会让知识更加容易传播,人们更容易分工合作与协同,还会产生大量的需求——这其中购房的需求也是毋庸置疑的。小学生数量增长越快的城市,房价越坚挺。

 

       未来,如果大都市圈内都像粤港澳大湾区计划实现的那样,城际客运公交化运营,推广“一票式”联程和“一卡通”服务。


       那么,一小时可通达的范围内都可以成为刚需客群的购房地,其中的价值洼地,也是房企可以布局的好去处,就看谁快了。

 

       因为,交通距离不重要,交通时间才重要。推进公交化运营以后,发车频次会更高,票价会更便宜。

 

       例如,之前很多在深圳工作的人,跑到东莞去买房,每天通勤很痛苦,如果未来深圳和东莞之间的交通公交化轨道化,这个问题就将迎刃而解。


04


能力层面:

拥有绿建核心能力

以及精装能力强的房企

未来将会更有优势

 

       壮大绿色环保产业……促进资源节约和循环利用,推广绿色建筑。

 

解读:

       《报告》明确要求,促进资源节约和循环利用,推广绿色建筑。

 

       根据上海建筑科学院的报告,我国建筑能耗占全国总能耗的40%!要节能减排、走向绿色低碳,发展绿色建筑势在必行。

 

       绿色建筑既节能,又健康、舒适,是广大追求绿色和生活品质客群的刚需,是未来的趋势所在。《国家新型城镇化规划(2014~2020)》文件中早就要求,城镇绿色建筑占新建建筑的比重,要从2012年的2%提升到2020年的50%。

 

       前不久,住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿中,在验收环节明确提出:城镇新建住宅建筑应该全装修交付……

 

       这都是为了减少资源的浪费。

 

       拥有绿建核心能力或做精装修的房企,未来无疑将拥有更大的优势。比如朗诗,虽然规模不是很大,但是凭借其绿建的核心能力,就不愁拿不到项目,产品溢价能力还会很强。而恒大等,很早就开始推行精装交房了。


05


趋势层面:

存量改造将大有可为

 

       城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

 

解读:

       我国在改革开放之后,各地进行了几轮旧改,大规模、快速地城市更新,采取的基本上是推倒重建的方式,本质上跟一般的房地产开发没有区别。

 

       近年来,非拆除式的更新受到越来越多的认可和追捧。

 

       此次,《报告》指出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯……”

 

       这里面有两个机会:一是部分实在过旧的老旧小区得拆除重建,给开发商带来增量开发的机会;二是非拆除式的改造(毕竟连装电梯都谈了)。

 

       在一般人的印象里,非拆除式的改造,远不如拆了重建赚钱。这并不正确。

事实上,非拆除式做得好利润不比做开发低,而且还可以快周转。

 

       目前全国有大约5亿平米的物业被低估,主要是由于外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等,导致出租率及租金低、管理运营成本居高不下,亟待改造。

 

       对房企来说,如果具备存量改造能力,一可以参与城镇老旧小区的改造,赚取利润;二可以在一二线城市拿项目时占据优势,毕竟一二线城市的建设用地已不多;三可以在开发之外延展出存量运营的新业务,助力自身转型升级。对中小房企来说,这也是差异化竞争的点。


06


产业层面:

提前布局养老的房企将获益

 

       要大力发展养老特别是社区养老服务业,对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持,新建居住区应配套建设社区养老服务设施,改革完善医养结合政策,扩大长期护理保险制度试点……

 

解读:

       养老地产概念,早在几年前就热闹过一轮。不过,由于做普通商品住宅开发太赚钱,政策对养老地产的扶持力度又不大,真正将养老地产做起来的凤毛麟角。

 

       然而,长期来看,非常看好养老产业:

 

       首先,我国老年群体庞大,目前我国60岁以上人口已达2.5亿,65岁及以上老龄人口达到1.6亿人;预计到2050年,65岁以上的老人将达3.9亿,60岁以上的更多。

 

       其次,目前五六十岁,即将进入老年的群体,和以前精打细算的一代老人,有完全不同的消费习惯和逻辑,只要能满足他们需求,他们愿意出高价养老。

 

       最后,据民政部统计数据,截至2017年底,全国各类养老服务机构和设施15.5万个,市场供应仍严重不足。随着人口老龄化的高峰快速来临,养老问题逐渐加剧;同时,未来养老广阔的市场空间也有待挖掘。

 

       此次,《报告》明确提出要大力发展养老特别是社区养老服务业,同时“对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持”,对推动养老产业的发展无疑是一剂强心剂……

 

       事实上,众多标杆房企早已布局养老。2018年的千亿房企中,已有28家布局康养(养老)产业。


07



突破层面:

农村集体用地想象空间巨大

 

       全面深化农村改革。推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。

 

解读:

       去年12月23日,提请十三届全国人大常委会第七次会议审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定。

 

       这意味着,一旦草案审议通过,集体经营性建设用地不用经过征收,就可以直接入市。

这不仅可以让农民也可以享受到城镇化带来的红利,减小贫富差距,加速城镇化的进程,还可以增大土地的供应。

 

       当然,集体经营性建设用地上盖的房子不能直接用来卖,但用于出租是可以的,目前,利用集体建设用地建设租赁住房,已经在18个城市试点了。

 

       此次《报告》提出要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。未来,试点的城市有望进一步增多。对进军长租公寓、产业地产等的房企是利好。


08


政策层面:

房地产税没那么快来

 

       健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

 

解读:

       相比去年政府工作报告中的“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”,今年关于房地产税的表述从“稳妥”变成“稳步”。


       这一字的更改,代表了房地产税逐渐进入制定程序中。

 

       然而,《报告》并没有给出房地产税立法的时间表。而且,在十三届全国人大二次会议3月4日举行的新闻发布会上,大会发言人张业遂在介绍2019年立法任务时也未提到房地产税法。

 

       房地产税的立法依然还有大量的细节性内容需要斟酌,而且过程中必然要参考现实情况。

 

       换句话说,房地产税没那么快来。


       其实即便来了,也不用害怕。世界各国的实践表明,房地产税很多时候并不能影响房价涨跌,更多的时候,是为地方政府提供稳定持久的财政收入来源。


重要通知:地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注!!!



来源:搜狐精选  

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